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被拆除房屋的价值确定及产权调换
2018-11-02 10:05来源:http://www.jiekelawyer.com作者:admin 阅读量:
 
  拆迁人拆除被拆迁人的房屋及其附属物,应以该房产的市场评估价值给予货币补偿。《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定:货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。这里的市场价格,并不是拆迁人与被拆迁人协商确定的市场价格,而应当是经房屋拆迁主管部门批准确定的该类房屋的市场价格。
 
  《城市房地产管理法》第33条规定,房地产价格评估,以各类房屋的重置价格为基础,参照市场价格进行评估。确定一类房屋的重置价格,不能以一幢房屋或者几幢房屋的建筑造价来确定,而应当以当前的同类房屋的生产条件及价格水平来确定。当前同类房屋的生产条件和价格水平是指建筑该类房屋所必需的社会平均必要劳动消耗和社会平均利润水平所决定的社会生产价格,这类价格在实践中以各城市人民政府批准发布实施的建筑工程预算定额即房屋修缮工程预算定额为标准确定。
 
  房屋重置价格的评估,可以采用不同的方法,律师在线询问我国目前采用的方法主要有以下几种:
 
  1. 分等定价法,即以房屋的不同建筑结构、选用的材料、施工的工艺、专修设备等,按不同的标准设定若干组合模式,划分为若干的等级,然后分等定价。这种方法简便易行,被我国大多数城市采用,但不符合房屋建筑多样化的特点。
 
  2. 定额核算法,即按照房屋的实际情况,逐项计算工程量,按照定额的单价计算工程合价和房屋总价。但是这种方法在具体评估时对大量的隐蔽部位和超高部位无法勘察丈量,易导致价格和实际造价不符。
 
  3. 分项计算法,即依据房屋的建筑特点,将房屋划定为若干的计价项目,按项目计价,然后再按房屋成新折扣,计算现价。这种方法适应性强,操作简便,为大多数城市所采用。
 
  拆迁的产权调换
 
  产权调换是指拆迁人依法提供房屋对被拆除房屋的所有权人进行补偿,被拆迁人在接受补偿后将其原房屋交拆迁人拆除的法律行为。拆迁人提供的房屋是经房屋拆迁主管部门批准的由拆迁人新建、购置的产权归拆迁人支配的房屋,或者产权归拆迁人所有的房屋,拆迁人提供的用于产权调换的房屋必须符合国家建筑规范规定并经验收合格可以住用的房屋。
 
  (一)产权调换的事实依据
 
  1. 被拆除房屋的建筑面积。产权调换的面积按照被拆除房屋的建筑面积计算,所以被拆除房屋的建筑面积是进行产权调换的基础。根据我国产权登记管理法规和规章的规定,房屋的建筑面积以产权证标明的建筑面积计算,建筑面积与实际面积不一致的,应当分别不同情况依法处理:一是产权登记机关登记错误的,由房屋登记机关依法纠正;二是产权人经规划管理部门批准对原房屋进行翻扩建,致使产权证标明的面积与原面积不一致,应报请产权登记部门处理;三是产权人未经规划管理部门主管部门批准擅自翻扩建房屋导致产权证标明的建筑面积与实际面积不一致的,产权人应当申请规划主管部门处理,如果规划主管部门同意补办手续的,按照实际建筑面积计算产权调换面积,如果规划部门不同意补办手续的,按照规划部门处理的意见决定是否进行产权调换。
 
  2. 被拆除房屋的位置、用途等因素。被拆除房屋的重置价格、重置价格结合成新价格、补偿用房的重置价格、成本价格、商品房价格等是进行产权调换的计算依据,应当由有关估价机构评估并依法作出。
 
  3. 拆迁补偿用房的建筑面积、建筑结构、产权归属、坐落位置等因素,评估补偿用房的评估价格,作为产权调换价格的结算依据。
 
  (二)产权不明房屋的产权调换
 
  《城市房屋拆迁管理条例》第29条规定,拆迁产权不明确的房屋,拆迁人应当提出补偿安置方案,报房屋拆迁管部门审核同意后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
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